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Les lois n’arrêtent pas de changer …. Petit rappel en ce qui concerne une partie de la loi ALUR.
La loi ALUR renforce l’obligation incombant au vendeur d’informer l’acquéreur.
Dès la mise en vente, la loi ALUR impose des mentions obligatoires pour toute annonce relative à la vente d’un lot ou fraction de lots de copropriété sans distinction de l’usage de ce lot, dès lors qu’il se trouve dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation.
Ces mentions obligatoires sont:
– le fait que le bien vendu est soumis au statut de la copropriété,
– le nombre de lots dans la copropriété,
– le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes,
– et si le syndicat de copropriété fait l’objet de procédures relatives aux copropriétés en difficultés.
Ces dispositions sont applicables depuis le 27 mars 2014.
Au moment de l’avant-contrat, en cas de vente d’un lot de copropriété dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation, certains documents devront obligatoirement être annexés à tout avant-contrat ou à défaut d’avant-contrat à tout acte de vente :
– les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : la fiche synthétique de la copropriété (en attente d’un décret qui fixera son contenu), le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous les actes les modifiant publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
– les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
• le montant des charges du budget prévisionnel et des charges hors budget
prévisionnel payées par le copropriétaire-vendeur au titre des deux exercices précédant la vente ;
• les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur (sauf pour les copropriétés de moins de dix lots et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 €) ;
• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et des dettes vis-à-vis des fournisseurs; si le syndicat dispose d’un fonds de travaux, le montant de la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre dudit lot.
– le carnet d’entretien de l’immeuble ;
– l’attestation de superficie des parties privatives du lot vendu ou de la fraction de lot vendue (superficie loi Carrez) ;
– la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, (dont le contenu sera fixé par arrêté);
– le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
Dès la publication de la loi, il est nécessaire d’annexer toutes ces pièces à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente d’un lot d’immeuble à usage partiel ou total d’habitation.
Les nouvelles mesures ne sont toutefois pas applicables aux avant-contrats signés avant l’entrée en vigueur de la loi, et dont le délai de rétractation a été régulièrement purgé.
Attention : la Loi ALUR précise expressément que lorsque, ces documents ou certains d’eux “ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur”. Cette communication étant réalisée selon les modalités de notification prévues audit article.
Bon à savoir : le syndic doit communiquer aux notaires les documents utiles à transmettre au futur acquéreur d’un lot de copropriété (fiche synthétique, montant précis des charges courantes et hors budget prévisionnel, état global des impayés, notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires).
Un nouveau diagnostic préventif
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui regroupe l’ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires pour informer au mieux l’acquéreur et protéger efficacement le vendeur contre des recours ultérieurs s’enrichit d’un nouveau diagnostic qui informe du risque de présence dans le bien de mérules.
Désormais, en cas de vente d’un immeuble situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral une information sur la présence d’un risque de mérules devra être produite.
Tout occupant d’un immeuble infecté par la mérule devra faire une déclaration auprès de la mairie. Si le logement n’est pas occupé cette obligation est à la charge du propriétaire. S’agissant des parties communes d’un immeuble bâti cette déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.
L’identification de plusieurs foyers de mérules dans une ou plusieurs communes feront l’objet d’un arrêté préfectoral consultable en préfecture.
En cas de démolition totale ou partiel d’un immeuble situé dans une zone contaminée par la mérule, les bois et matériaux infectés devront être incinérés sur place ou traités avant tout transport.