Les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Peu importe que le logement soit loué à titre de résidence principale ou secondaire (locations saisonnières, location de gîtes ruraux, de chambres d’hôtes).
Notons que l’activité de location doit être exercée de manière habituelle : si vous avez loué exceptionnellement un logement meublé, le loyer perçu sera inscrit dans les revenus fonciers.
Les exonérations. Elles concernent sous certaines conditions, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale. Il faut que :
-
la location constitue la résidence principale du locataire,
-
le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables. Ainsi, pour 2012, le loyer annuel par mètre carré ne doit pas dépasser un plafond fixé à 177 € en Ile-de-France et à 129 € pour les autres régions.
Sont également exonérées les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale, lorsque le loyer ne dépasse pas 760 € par an en ce qui concerne les revenus de la location habituelle.
Régimes d’imposition
Lorsque les recettes locatives ne dépassent 32.600 euros, la base imposable est déterminée selon une méthode forfaitaire. Au delà de ce plafond, les recettes imposables sont déterminées au réel.
Régime forfaitaire
Lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 32.600 euros, vous bénéficiez de plein droit du régime forfaitaire (ou micro-entreprise ou micro-BIC).
Les recettes locatives s’entendent des loyers et des charges, c’est-à-dire de toutes les sommes que vous percevez du locataire. Si le bien a été mis en location ou si la location a pris fin en cours d’année 2012, le plafond doit être apprécié en fonction de la durée effective de location.
Le logement a été mis en location le 1er octobre 2012 avec un loyer de 750 euros par mois, on appréciera de la façon suivante :
Dans ce cas, le plafond est limité à 32.600 x 3 mois / 12 mois = 8.025 euros. Les recettes locatives sont de 750 euros x 3 mois = 2.250 euros. Le bailleur peut donc bénéficier du régime forfaitaire.
Le régime forfaitaire consiste à fixer forfaitairement le montant des charges déductibles, par l’application d’un abattement sur les recettes déclarées. Cet abattement est fixé à 50 %.
Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble des frais et charges déductibles exposés (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du bien, etc.). En optant pour ce régime, vous ne pourrez déduire aucun autre frais supplémentaire.
Comment remplir votre déclaration ? Vous inscrivez le montant des revenus locatifs perçus sur la déclaration n°2042-C dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ». C’est l’administration fiscale qui appliquera l’abattement de 50 % sur le montant déclaré.
L’option pour le régime réel.
Lorsque vous bénéficiez du régime micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel. L’option est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 50 % des recettes imposables.
L’option pour le régime réel doit intervenir avant le 1er février de l’année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.
Pour soumettre les loyers perçus en 2012 au régime réel, il aurait fallu adresser un courrier au centre des impôts avant le 1er février 2012.
Le cas particulier des gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes. Les revenus issus de ces locations bénéficient du régime forfaitaire lorsque les revenus annuels ne dépassent pas 81.500 euros. L’abattement forfaitaire n’est pas de 50 % mais de 71 %.
Les revenus issus des locations saisonnières classiques sont soumis au régime classique d’imposition.
Régime réel
Le régime réel s’applique de plein droit lorsque les revenus tirés de la location meublée sont supérieurs à 32.600 euros. Il peut également profiter sur option aux bailleurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 32.600 euros.
Le statut LMP
L’activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel. Les loyers sont imposés de la même manière, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, selon le régime forfaitaire ou réel.
Toutefois, le statut LMP a des conséquences sur l’imputation des déficits issus de la location meublée sur les revenus imposables d’autre nature et sur les règles d’imposition des plus-values réalisées lors de la cession des biens loués. Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir certaines conditions.
Les avantages du statut LMP
1/ Imputation des déficits. Les déficits constatés au titre de l’activité de location meublée sont imputables sur le revenu fiscal global, c’est-à-dire sur les autres revenus (salaire, traitement, pension…), et ce, sans limitation de montant. Si les revenus imposables sont insuffisants pour compenser le déficit, le reliquat est reportable sur les revenus imposables des années suivantes.
Le loueur en meublé non professionnel ne peut déduire son déficit que sur les revenus de ses locations meublées.
2/ Plus-values professionnelles. Les plus-values dégagées lors de la cession du logement loué sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles, et non des plus-values immobilières. Le régime des plus-values professionnelles est beaucoup plus avantageux. Ainsi, l’exonération est totale lorsque le bien est loué depuis au moins 5 ans et si la moyenne des recettes tirées de la location au cours des deux années civiles précédant la date de réalisation de la plus-value ne dépassent pas 90.000 €. Une exonération partielle est prévue lorsqu’elles sont comprises entre 90.000 € et 126.000 €. A défaut, elles sont soumises au statut des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme.
3/ Impôt de solidarité sur la fortune. Dans le cadre du statut LMP, les biens loués sont considérés comme des biens professionnels et n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt de solidarité sur la fortune.
Les conditions
Pour bénéficier du statut LMP, il faut satisfaire à trois conditions cumulatives :
-
L’un des membres du foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés;
-
Les revenus annuels générés par cette activité sont supérieurs à 23.000 euros ;
-
Les recettes annuelles du LMP excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu ;