Alors que la neige et le froid arrivent à grands pas dans nos montagnes, les adeptes du ski et de l’alpinisme ne pensent qu’à ça. Problème, la semaine de sports d’hiver n’est pas vraiment bon marché… Faut-il investir dans un appartement à la montagne ? Pour le louer uniquement ? Pour l’occuper un peu ? Le réchauffement climatique ne va-t-il pas transformer le marché ? Autant de questions sur lesquelles il est important de se pencher.
Quel type d’investissement souhaitez-vous réaliser ?
Tout d’abord demandez-vous si vous souhaitez venir de temps en temps, à quelle période, est-ce un investissement pur et dur, est-ce que vous souhaitez louer pour obtenir une rentabilité qui couvrira juste les frais de copropriété et les charges ?
Il y a plusieurs types d’investissement et surtout d’objectifs différents, mais nous pouvons quand même souligner quelques catégories d’investisseurs :
- Les résidents secondaires, exemple, les retraités ou les personnes vivant à proximité du lieu permettant aisément de venir les week-end et vacances. Cet investissement est réservé exclusivement à l’utilisation personnelle du bien.
- L’investissement mixte avec rentabilité par la location à la semaine et une occupation personnelle.
- L’investissement purement financier sans occupation personnelle.
Avez-vous le temps et l’énergie nécessaire pour vous occuper de cette location ?
La mise en location d’un bien prend énormément de temps surtout lorsque l’on est novice dans la pratique. Ou mettre une annonce ? Quel contrat faire signer ? Quelles garanties prendre ? Et l’état des lieux qui le fait ?
Heureusement pour vous, il existe des professionnels capables de s’occuper de tout.
Il y a l’agence de location qui est là pour commercialiser le bien à louer, s’occuper de la remise des clés, de l’état des lieux, de faire intervenir un ménage en fin de séjour et surtout de la relation avec le client durant le séjour. Si vous habitez loin, c’est peut-être la meilleure chose à faire.
Vous signerez avec elle un contrat qui clarifiera tous les points de la mise en location, les honoraires, les aspects techniques…. Déterminer avec elle quelle type de clientèle elle possède (si ce n’est que des groupes d’étudiants venus pour faire la fête, attention !), combien de biens en location gère-t-elle, quelles sont ses honoraires (il faut compter entre 25 et 30 % de commission que l’agence retiendra sur les loyers). Vous permet-elle de vous réserver vos occupations personnelles ?
Un autre bon plan des stations de montagne est la Résidence de Tourisme. Propriétaire à 100% de votre bien immobilier, vous bénéficiez de quelques semaines d’occupation par an, à déterminer lors de l’acquisition (vous pouvez également choisir de confier la totalité des semaines à l’exploitant pour maximiser le rendement). Le reste du temps, la gestion est confiée à une société d’exploitation, qui loue et entretient la résidence et votre bien, tout en vous reversant des loyers fixes et sécurisés. Lors de l’achat d’un logement dans une résidence de tourisme classée et neuve, et disposant généralement de structures type sauna, piscine, salle de fitness dont vous pourrez utiliser, l’acquéreur signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence pour une durée d’au moins neuf ans.
L’attrait de cette option passe aussi par des avantages fiscaux car si vous achetez neuf vous financerez le montant hors taxes du bien, vous aurez le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et bien sûr vous bénéficierez de frais de notaire réduits. Mais attention il faut louer l’appartement au minimum durant 18 ans (loi montagne) pour ne pas avoir de pénalité et pour que la TVA ne soit pas à rembourser, sinon vous devrez la rembourser en partie à l’état. Gare également à la santé financière de la société d’exploitation car si l’établissement ne fait pas le plein, l’exploitant doit quand même verser les loyers aux propriétaires. Néanmoins, si les mauvaises années se cumulent, il se trouve fragilisé, rendant le paiement des loyers problématique.
Si vous investissez dans un bien ou une propriété haut de gamme, vous pourrez faire appel à une personne dédiée au management de chalet. Gardiennage de la propriété, déneigement, intervention d’urgence, blanchisserie, chef de cuisine personnel… services sur mesure, ils seront aux petits soins pour vous et pour vos locataires.
Quel type de bien ?
Du studio de 18 m² au chalet de 300 m², à chacun ses possibilités d’investissement. Néanmoins préférez un emplacement proche des pistes, vue sur les montagnes et les plus hauts sommets, à proximité des commerces. Ces quelques critères sont des indispensables pour une location pérenne. En gros, il faut vous mettre à la place de la personne qui va voir une liste importante de biens à louer et qui choisira le votre et pas celui d’à côté. Alors démarquez-vous !
Ou acheter ?
Pensez aux stations qui proposent des alternatives au ski. Les habitudes ont complètement changé, rares sont ceux qui skient toute la journée. De même, un investissement dans une station ayant également une saison d’été sera toujours plus payant. Par exemple, les infrastructures type remontées mécaniques ouvertes en été ou le bon entretien des chemins de montagne seront propices au développement d’une clientèle de randonneurs. Les événements sportifs à la mode comme les Trails amènent du monde lors des semaines où ils sont organisés … alors pensez-y.
Au niveau enneigement, quelques stations commencent à proposer du « Neige garantie ». Regardez le nombre de pistes pouvant avoir un enneigement artificiel, l’altitude du domaine skiable, ….
Beaucoup de choses sont à savoir et à prévoir mais heureusement des professionnels chasseurs immobiliers sont là pour vous épauler et éviter les pièges. Les bonnes connaissances du professionnel concernant le lieu et les acteurs du marché (type agences de location ou exploitants de résidence de tourisme) vont contribuer à la réussite de votre projet.
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